Dans le monde de l’investissement immobilier, le statut de loueur de meublé non professionnel suscite un intérêt croissant en raison de ses nombreux avantages fiscaux. Il possède également un potentiel de rendement attrayant. La location meublée non professionnelle (LMNP) offre des opportunités uniques pour ceux qui souhaitent louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Cependant, avant de se lancer dans cette aventure immobilière, il est essentiel de comprendre en détail les spécificités de ce statut, les risques ainsi que les opportunités qui en découlent.
Dans cet article, nous explorerons en profondeur la LMNP en tant qu’investissement. Nous évaluerons si elle constitue réellement un choix judicieux pour les investisseurs en quête de diversification et de stabilité financière.
Que signifie la location meublée non professionnelle ?
La LMNP est un statut fiscal qui permet aux investisseurs immobiliers de mettre en location des biens meublés, sans être considérés comme des professionnels de la location. Contrairement au loueur de meublé professionnel (LMP), qui s’adresse à ceux dont les revenus locatifs dépassent certains seuils ou représentent la majorité de leurs revenus, la LMNP est plus accessible.
Depuis sa création en 1949, le statut LMNP demeure l’une des plus anciennes niches fiscales en France, bénéficiant d’une stabilité rare au fil des gouvernements successifs. Cette formule attractive offre une optimisation fiscale significative pour les investisseurs immobiliers opérant dans le secteur de la location meublée.
Récemment, on a observé une hausse notable de 20 % des demandes pour ce régime. On remarque notamment l’évolution du profil des investisseurs, avec une part croissante de jeunes, près de 45 % d’entre eux ayant environ 30 ans. La plupart de ces nouveaux acteurs préfèrent privilégier les investissements locatifs ciblant les étudiants dans les grandes villes universitaires. Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, vous pouvez investir en LMNP afin de bénéficier de hauts rendements.
Choisissez un investissement sûr avec la LMNP
Pour réaliser un investissement sûr en tant que loueur de meublé non professionnel, vous devez choisir vos biens mis en locations avec soin. Il existe différents critères pour sélectionner vos biens immobiliers.
Tout d’abord, la ville dans laquelle vous souhaitez investir aura un impact non négligeable dans vos rendements. Comme nous l’avons évoqué, de nombreux investisseurs privilégient les villes universitaires. Vous pouvez donc vous tourner vers des villes telles que Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Toulouse ou Bordeaux. Considérez aussi l’emplacement du bien immobilier. Certains quartiers vous permettront d’élever vos rendements.
Vous devez également prendre en compte le type de résidence dans lequel vous désirez investir. Les résidences de service vous font profiter des meilleurs avantages fiscaux. Dans ce cadre, vous avez le choix entre louer un bien situé dans une résidence étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme. Pour plus de facilités, vous pouvez faire appel à une société experte en investissements locatifs. Ces professionnels vous permettront de prendre la meilleure décision en fonction de votre budget et de vos envies.
Les avantages fiscaux de cet investissement immobilier
L’investissement en LMNP offre une fiscalité intéressante grâce à des possibilités uniques que l’on ne retrouve pas toujours avec d’autres dispositifs de défiscalisation. En tant que loueur de meublé non professionnel, vous bénéficiez de divers avantages.
Le principal réside dans le fait que vous pouvez amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années. Cela vous permet de calculer sa dévalorisation annuelle en fonction de son usure et de son usage. Bien que cela nécessite l’aide d’un comptable, cette pratique permet de réduire votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu. Un autre avantage est lié au fait que vous pouvez déduire les charges liées à la gestion de votre bien et les intérêts de votre emprunt, ce qui diminue davantage votre revenu imposable.
Si vous investissez dans une résidence neuve de services comme les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisées ou d’affaires, vous pouvez récupérer la TVA à 20 % sur votre investissement. Le marché de la revente en LMNP connaît une croissance constante depuis des années, offrant ainsi une perspective intéressante pour les investisseurs.
Au-delà de ces avantages fiscaux, l’investissement en LMNP présente d’autres attraits. Ce statut fiscal est administrativement simple et ouvert au plus grand nombre, ce qui en facilite la gestion pour les investisseurs. De plus, grâce au bail commercial de 9 ans, vous bénéficiez d’une assurance de revenus réguliers sur une longue période.
Enfin, vous pouvez tirer parti des avantages spécifiques selon votre bien immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Cela vous offre ainsi une flexibilité supplémentaire dans votre stratégie d’investissement.
Quelles sont les conditions de la LMNP ?
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP sont les suivantes.
Activité de location meublée
Pour obtenir le statut LMNP, vous devez louer un ou plusieurs biens meublés de manière non professionnelle. Les logements doivent être équipés d’un mobilier complet et en bon état, permettant aux locataires d’emménager immédiatement sans fournir de meubles supplémentaires.
Revenus locatifs limités
Les recettes provenant de l’activité de loueur de meublé, c’est-à-dire les loyers, charges comprises, doivent être inférieures à un certain seuil fixé par la législation fiscale. Pour l’année 2021, ce seuil était de 23 000 € TTC par an. Si vos revenus locatifs dépassent ce montant, vous serez considéré comme un loueur de meublé professionnel.
Non-inscription au RCS
Les personnes bénéficiant du statut LMNP ne doivent pas être inscrites au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que professionnels de la location meublée. Cette inscription est réservée aux LMP.
Location non habituelle
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez exercer l’activité de location meublée de manière non habituelle. Cela signifie que l’activité ne doit pas être considérée comme une profession régulière et principale, mais plutôt comme un complément de revenu.
Régime fiscal BIC
Les revenus tirés de la location meublée en LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lors de votre déclaration d’impôts. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs) ou le régime réel simplifié ou normal (pour déduire vos charges réelles).
La LMNP offre une combinaison séduisante d’avantages fiscaux et d’opportunités de diversification du patrimoine immobilier. Avec une approche réfléchie et une gestion avisée, la LMNP peut être une voie prometteuse pour développer ses investissements de manière rentable et durable.