Le diagnostic est capital dans toute transaction immobilière. L’objectif est de faire passer un contrôle technique à votre bien et d’avoir un état des lieux aux fins de garantir la sécurité des personnes et de l’environnement. Comment ça marche ? Quels sont les diagnostics effectués ? Quels sont les délais de validité ? Combien ça coûte ? Qui doit en assumer la réalisation ? Tout de suite, nous éclairons votre lanterne !
La constitution du dossier de diagnostic immobilier
Les diagnostics immobiliers sont obligatoires et ils pèsent essentiellement sur le vendeur. En effet, un propriétaire bailleur qui vend ou loue un bien immobilier est tenu de ne pas dissimuler des informations concernant ce bien à son acheteur ou son locataire. Afin de prévenir les conséquences fâcheuses d’un défaut d’information, la loi exige avant toute transaction, une documentation complète sur le bien. C’est ainsi que tous les différents diagnostics techniques immobiliers effectués doivent être regroupés dans un dossier unique nommé « Dossier de Diagnostic Technique (DDT) » et annexé à toute promesse de vente et à toute vente d’un bien.
Le dossier de diagnostic technique peut être adressé au locataire par voie dématérialisée (par mail sur ordinateur, tablette, smartphone) ou sur format papier. Par ailleurs, toute une panoplie de contrôle est nécessaire à la vente d’un bien. Cependant, seulement près d’une dizaine de diagnostics, est obligatoire, et ceci en fonction de la nature du logement et de ses installations.
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Les différents types de diagnostic immobilier
Le diagnostic immobilier comprend plusieurs sous-diagnostics qu’il convient de détailler ici. Ces travaux de diagnostic permettent d’évaluer la viabilité du logement selon un plan technique précis.
Étude géotechnique préalable
Obligation effective depuis octobre 2020, il intervient dans le cadre d’une vente ou d’acquisition d’un domaine non bâti constructible. Cette étude de sol fournie par le vendeur permet de déceler tous les risques de mouvement de terrain liés à la sécheresse et la réhydratation des sols. Elle est annexée à la promesse de vente ou à défaut, à l’acte authentique de vente.
Le diagnostic MÉTRAGE LOI CARREZ
C’est le mesurage de la surface habitable dans le cas où le propriétaire ne connaîtrait pas la surface du logement mis en location.
Le diagnostic amiante
Il est exigé afin de prévenir toute présence de l’amiante, un matériau hautement cancérigène pour l’organisme. Ce diagnostic concerne essentiellement tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 en raison de leurs anciennetés. Qu’une présence d’amiante soit détectée ou non, un contrôle doit être effectué dans les trois années qui suivent la remise du diagnostic et renouvelé notamment en cas de vente du logement et si le diagnostic a été réalisé avant 2013.
Le diagnostic électricité
Notamment exigé pour vérifier l’état de l’installation électrique intérieure, il porte sur l’ensemble ou une partie des immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans et pour tous les immeubles collectifs à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
Le diagnostic gaz
Comme son nom l’indique, il sert à vérifier l’état de l’installation intérieure du gaz à usage domestique avant la vente ou achat d’un bien immobilier. Les Immeubles totalisant plus de 15 ans d’installation sont essentiellement concernés par ce diagnostic.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Beaucoup plus pratiqué dans la région métropolitaine, ce diagnostic donne des renseignements sur l’indice de consommation. Le Diagnostic de Performance Energétique est très utile en ce sens où le locataire et le propriétaire peuvent vérifier les performances de l’installation électrique et sa consommation énergétique. C’est, autrement dit, un document qui sert principalement à estimer la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre des logements.
Le diagnostic Plomb
Portant sur les immeubles construits avant 1949, il permet de constater le risque d’exposition au plomb nocif, notamment pour la santé des jeunes enfants et des femmes enceintes. En raison de son caractère sensible, ce diagnostic doit être suivi d’une description des effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en cas d’exposition.
Le diagnostic immobilier termite et l’état parasitaire
Très complémentaires, ces deux diagnostics ne peuvent cependant pas être confondus dans le fond. Ils servent à évaluer les potentiels risques de pollutions (aléas naturels, miniers et sols pollués). Ce contrôle doit être réalisé lorsque le logement est situé dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral suivi d’une liste des risques prévisibles. D’autres risques peuvent être communiqués à l’acheteur.
En outre, les durées de validité varient en fonction de chaque diagnostic. Ces durées, dont le respect est obligatoire, fluctuent entre 6 mois, 1 an, 3 ans, 6 ans, 10 ans ou même l’illimité. Tout diagnostic invalide doit donc être refait.
À propos de la réalisation des diagnostics
Au-delà du diagnostic des risques naturels et technologiques, réalisable directement par le propriétaire du bien, seuls les diagnostics faits par un professionnel sont agréés. Par ailleurs, pour limiter la fraude dans le milieu, le diagnostiqueur doit présenter certains critères tels qu’une garantie de compétence, une bonne organisation et avoir à disposition les outils appropriés, avoir une indépendance et une impartialité envers son agence et son client, etc.
La prise en charge des frais de diagnostic immobilier
Les frais de diagnostics incombent au vendeur en cas de vente et au bailleur s’il s’agit d’une location. Toutefois, les deux parties peuvent convenir d’une prise en charge partagée. Le tarif moyen actuel par diagnostic varie entre 80 € et 200 € proposés par les agences. Cependant, les prix des diagnostics sont fixés librement par chaque professionnel. Cette différence des prix entre les diagnostiqueurs s’explique principalement par le temps sur place, le recours systématique ou non à des diagnostiqueurs certifiés, la qualité de service et l’importance des assurances qui vous protègent. De plus, le pack complet d’un diagnostic varie en fonction du type de bien et de la surface traitée. Plus le logement est vaste, plus le prix augmente.
Prendre le temps d’analyser les offres de plusieurs diagnostiqueurs peut aider à avoir un meilleur rapport qualité-prix tout en faisant preuve d’une grande prudence au risque de se faire avoir par des personnes moins qualifiées avec des tarifs réduits.