L’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location est un investissement qui intéresse de nombreuses personnes. Toutefois, il n’est pas facile d’en assurer la bonne gestion. Pour cela, vous devez respecter certains principes. Le premier consiste à prendre des mesures pour protéger votre bien. Vous pouvez assurer vous-même cette mission comme vous pouvez la confier à une structure spécialisée. Dans tous les cas, cela nécessite du temps et certaines compétences juridiques. Dans cet article, nous vous expliquons avec plus de détails des mesures à prendre pour protéger votre investissement locatif.
Des assurances pour protéger votre bien immobilier
Les risques qui pèsent sur les biens immobiliers locatifs sont bien réels. Pour ne pas vous exposer à ces risques, il y a certaines assurances auxquelles vous pouvez souscrire :
- l’assurance propriétaire non-occupant (PNO),
- l’assurance vol,
- l’assurance dommages-ouvrages,
Ces assurances ne sont pas obligatoires pour les propriétaires, néanmoins elles sont fortement recommandées.
Assurance propriétaire non-occupant
Souscrire une assurance PNO est essentiel pour un propriétaire afin de protéger son bien immobilier. L’intérêt de ce type d’assurance habitation multirisque est de couvrir les dommages qui pourraient survenir dans un bien immobilier locatif inoccupé par un locataire.
Le propriétaire est assuré en cas de dommages provoqués par une tempête, une inondation ou un incendie. Il est exempté des frais supplémentaires que pourrait générer un sinistre. On peut citer par exemple les frais d’expertise technique.
L’assurance PNO couvre également les dommages causés à un tiers comme un voisin. Certes, souscrire ce type d’assurance n’est pas obligatoire. Cependant, cette couverture est conseillée dans le cas où l’assurance habitation de votre locataire est incomplète. Elle vient donc compléter les dommages non couverts par l’assurance habitation du locataire.
Assurance vol
La garantie contre le vol est parfois intégrée dans l’assurance habitation, mais il est préférable de souscrire de manière séparée une garantie vol et cambriolage. Cette formule est utile dans le cas où le bien immobilier locatif est équipé, mais inoccupé par un locataire. L’assurance prend en charge le vol des biens matériels en cas de cambriolage et les dégâts liés aux actes de vandalisme.
Assurance dommages-ouvrages
Lors de travaux, le rôle de l’assurance dommage-ouvrages est de permettre au propriétaire d’être indemnisé plus rapidement en cas de malfaçons qui affectent la solidité du bien. Il n’aura pas à attendre une décision de justice. Cette garantie a une durée de validité de 10 ans.
Gestion locative : comment vous protéger des impayés ?
Il est possible de protéger votre investissement immobilier, notamment contre les impayés, lorsque vous louez votre bien. Pour cela, il existe différentes dispositions que vous devez prendre. D’une part, vous devez savoir bien choisir vos locataires. D’autre part, il faudra souscrire une assurance loyers impayés ou une garantie de paiement de loyers.
Choisissez bien vos locataires
Pour éviter les risques de loyers impayés, tout commence par le choix du locataire. Avant de louer votre logement, vous devez vous assurer que le candidat est solvable. Pour le prouver, la part du loyer doit être au maximum égale à 33 % de ses revenus mensuels.
Cela signifie que vous devez demander ses trois dernières fiches de paie, s’il est un salarié ou les derniers avis d’imposition, s’il est indépendant. Dans le cas des étudiants ou des retraités, il faut vérifier respectivement les cartes d’étudiant ou les bulletins de pension. De même, quel que soit le profil du candidat, il faut toujours exiger ses trois dernières quittances de loyer.
Souscrivez une garantie loyers impayés
L’assurance loyers impayés est un autre moyen de bien sécuriser son investissement locatif. Cette garantie permet au propriétaire de limiter les pertes d’argent. En cas de loyer impayé, la compagnie d’assurance se charge de payer le bailleur et de recouvrir par la suite les frais chez le locataire.
Pour souscrire cette formule, ce dernier doit gagner au moins trois fois la part du loyer et avoir un CDI. La prime d’assurance varie entre 2 et 4 % du montant de loyer en fonction des conditions d’assurance et des différents plafonds définis.
Cette assurance peut être remplacée par une garantie de paiement de loyers. Cette solution vous permettra d’être assuré de percevoir votre loyer au 1er de chaque mois pendant toute la durée du bail, quelle que soit la situation de votre locataire.
Sollicitez une structure privée professionnelle
Cette solution est recommandée pour ceux qui ne disposent pas assez de temps libre. Il existe sur le marché des entreprises qui proposent des services de recouvrement de loyers. En cas de retard de paiement ou d’impayés, l’agence assure la gestion du recouvrement à ses propres frais.
Les services proposés par ces structures vont au-delà du recouvrement des loyers. Elles vous offrent leur accompagnement lors de la sélection de vos locataires. Elles vous aident dans l’analyse et la certification des dossiers des candidats en tenant compte des critères de solvabilité. Cette méthode accélère l’étude des dossiers et par conséquent réduit les délais de location.
Protégez-vous contre de potentielles dégradations de votre bien
Pour protéger votre bien d’éventuelles dégradations que pourrait causer le locataire, trois différentes options s’offrent à vous :
- exiger un dépôt de garantie,
- réaliser un état des lieux,
- souscrire une formule dégradations locative.
Vous l’aurez compris, en appliquant ces mesures, vous pourrez protéger votre investissement immobilier locatif.
Exigez un dépôt de garantie
Au moment de la signature du contrat de location, certains propriétaires demandent un dépôt de garantie. L’objectif de cette exigence est d’amener le locataire à bien entretenir le local. Lorsque des dégradations sont constatées, le bailleur est en droit de garder la garantie déposée. Ce montant varie entre 20 % et 50 % du loyer. Dans tous les cas, il ne doit pas dépasser un mois du loyer.
Réalisez un état des lieux
Il est essentiel de réaliser un état des lieux du bien mis en location avant son occupation par le locataire. En compagnie de ce dernier, vous devez visiter chaque pièce et relever l’état du sol, des murs et des différents équipements qui s’y trouvent. Vous ne devez pas oublier les petits détails tels que le nombre d’ampoules présent, l’état des placards, de la robinetterie, du frigo, etc. Ce travail servira de référence plus tard au moment où le locataire quittera le logement.
Souscrivez une formule en cas de dégradations
La garantie dégradations locatives fait partie le plus souvent des options supplémentaires que propose l’assurance loyers impayés. En cas de dommages constatés, elle permet de bénéficier d’une indemnisation dont le montant varie selon les clauses du contrat. Cette option sera intégrée à une garantie de paiement de loyers.
L’importance du contrat de location avec vos locataires
Le contrat de location est un document qui atteste l’engagement du bailleur et du locataire à respecter certaines règles établies. Chaque partie s’engage à honorer ses droits et ses devoirs. Le bailleur a l’obligation de mettre à disposition du locataire un bien réglementé. De même, le locataire a le devoir de s’acquitter ponctuellement du loyer mensuel.
Une chose est capitale ! Les locataires sont en droit de bien lire le contrat de location que vous proposez avant d’apposer leur signature. Pour faciliter la rédaction de ce contrat, nous vous recommandons de faire appel à des professionnels. Un notaire ou un agent immobilier mandaté peut constituer le contrat. De même, certaines structures spécialisées se chargent aussi de rédiger le bail entre le propriétaire et le locataire. Vous pourrez ainsi le signer en ayant l’assurance qu’il correspond aux normes légales en vigueur.
Dans cette convention, il y a également un dossier de diagnostic technique immobilier qui doit inclure :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- le niveau des risques naturels et technologiques,
- l’état de risque d’exposition au plomb.
Nous vous recommandons de vous faire accompagner par des professionnels afin de faciliter la gestion de votre bien immobilier locatif. Vous pouvez également vous servir d’une plateforme proposant des services d’accompagnement.